Das Eigenheim: Lieber kaufen statt selber bauen?


Jeder würde sich sein Eigenheim gerne selber gestalten. Doch auch der Kauf von Altbau bietet viele Vorteile, darunter zum Beispiel eine etablierte Infrastruktur und eine gute Lage. Wenn man selber baut, sollte man sich zudem über den damit verbunden Stress im Klaren sein. Diese Fakten sprechen dafür, eine bestehende Immobilie zu kaufen, statt selbst ein neues Haus zu bauen.

Der Altbau bietet gegenüber dem Neubau viele Vorteile. (Foto: Jane)

Der Altbau bietet gegenüber dem Neubau viele Vorteile. (Foto: Jane)

Beim Planen seines Eigenheims stellt man sich die wichtigste aller Fragen: Alt- oder Neubau? Beide Varianten haben Vorteile. Die Preisdifferenz sollte nicht der Grund sein. Im Schnitt kostet ein neues Einfamilienhaus 230.000 Euro, ein gebrauchtes kann man schon für 148.000 Euro haben.

Das Risiko beim Neubau

Viele denken, dass man mit einem Neubau auf der sicheren Seite ist. In der letzten Zeit sind die Baukosten und Grundstückspreise enorm gestiegen. Kosten für Bauvorhaben sind daher eher unvorhersehbar, als präzise kalkuliert. Am Ende wird es immer teurer als am Anfang veranschlagt.

Ein Hausbau bedeutet vor allem eines: Stress pur. Jede vergeudete Minute kostet Geld und jede falsche Tür muss ersetzt werden. Man muss über den gesamten Bauprozess informiert sein. Ein Neubau verläuft nur selten reibungslos. Nach Abschluss der Baumaßnahmen muss man meistens Kompromisse eingehen. Sollte das Eigenheim also lieber gebraucht sein?

Begriffslexikon

Altbau nennt man  jede Immobilie, die bereits bewohnt wurde.
Neubau nennt man jede Immobilie, die zum ersten Mal bezogen wird.

Für jeden Neubau gibt es fünf gebrauchte Häuser auf dem Markt

Für jeden Neubau gibt es in Deutschland bis zu fünfmal so viele Altbauten auf dem Markt. Das Angebot für gebrauchte Häuser ist demnach deutlich höher. Das variiert natürlich von Bundesland zu Bundesland.

Der Traum vom Eigenheim wird schnell zum Albtraum. Man braucht ein Grundstück in bevorzugter Lage, Genehmigung von den Kommunen und vieles mehr. Außerdem konkurriert man mit großen Baugesellschaften, die große Flächen aufkaufen und darauf Reihenhäuser bauen.

In Belrin, München und Co. kann man sein Eigenheim sowieso nur noch sehr schwer realisieren. Die begehrtesten Lagen sind bereits vergeben und obendrauf unbezahlbar. In den Top-Lagen sind Altbauten oft gar nicht günstiger als Neubauten. Eine gute Lage treibt Preise für jede Art Haus in die Höhe. In Ballungszentren ist meist alles bereits vorhanden: Infrastruktur inklusive Supermärkte, Kindergarten und Kulturmöglichkeiten. Wer neu baut muss darauf verzichten können.

Wie ein Neubau glingt

In seinem neuen Eigenheim soll alles perfekt sein. Man kann als Bauherr kein Pfusch gebrauchen. Das bedeutet, man muss viel Energie in die Planung stecken. Jedes Detail muss im Vorfeld schriftlich festgehalten werden. Alle Eigenschaften des Hauses müssen dann während der Bauphase exakt umgesetzt werden.

Man sollte nichts unterschreiben oder bezahlen, bevor man nicht jedes Detail mit rechtlichem Beistand geklärt hat. Dabei kann ein Makler sehr hilfreich sein. Bereits vor dem Baubeginn muss jede mögliche Kostenfalle abgesichert sein, schreibt WirtschaftsWoche Online.

Bei der Endabnahme ist man als Bauherr in der Pflicht, alles zu untersuchen und zu prüfen. Dafür sollte man nochmal Kontakt zu einem Bausachverständigen suchen. Baumängel werden nach der Abnahme nur eingeschränkt vom Bauunternehmen repariert. Um das Bauunternehmen zum Zahlen zu bewegen muss ein Pfusch von Seiten der Handwerker eindeutig bewiesen werden. Wird allerdings während der Bauphase ein unsauberes Arbeiten festgestellt, muss das Bauunternehmen dafür anstandslos gerade stehen. In diesem Fall kann eine Abnahme sogar verweigert werden.

Ab dem Tag der Abnahme gilt die Gewährleistungsfrist von circa vier bis fünf Jahren.

Wie der Kauf von Altbau gelingt

Bei einem alten Gebäude kann man sich nie zu 100 Prozent sicher sein, dass alle Rohre und Leitungen mängelfrei sind. Übersieht man große Schäden, werden in der Zukunft hohe Summen für eine Sanierung fällig. Oft gibt es keinerlei „Garantie“ für das erworbene Gebäude.

Es empfiehlt sich eine ausführliche Inspektion vom Profi machen zu lassen. Er soll dem Gebäude ganz genau auf den Zahn fühlen. Wie alt ist die Immobilie, welche Sanierungsarbeiten fanden bereits statt und was für Kosten könnten bald auf den Käufer zukommen?

Wer auf die neueste Technik in Sachen Wärmedämmung oder Energiegewinnung Wert legt, muss ein altes Gebäude dementsprechend aufrüsten. Das kann sehr kostspielig werden. Auf diesen Luxus der Neubauten muss man eventuell verzichten können.

Ein großer Vorteil von einem gebrauchten Haus ist, dass es bereits steht. Man kann es bequem besichtigen und vom Experten begutachten lassen. Auch der Umzug kann besser geplant werden. Gefährliche Überraschungen sind beim Kauf einer Second-Hand Immobilie nicht so wahrscheinlich wie beim Eigenbau.

Schon gewusst? Übersieht ein Gutachter Mängel, die im Nachhinein Kosten verursachen, kann er dafür haftbar gemacht werden.

Als Bauherr hat man die Verantwortung

Vertrag und Baubeschreibung

Das gesamte Bauvorhaben wird in zwei Verträgen festgehalten. Der eine beschäftigt sich mit dem rechtlichen, der andere mit dem bautechnischen Teil.

Als Bauherr muss man im Vertrag akribisch genau sein. Jedes Detail muss exakt festgehalten werden. Welches Material wird verwendet, mit welchem Standard wird es verbaut und wer hat die Verantwortung? Es passiert schnell, dass man zu „schwammig” mit seiner Formulierung ist. Das Bauunternehmen nimmt jede gegebene Freiheit als Gelegenheit, Geld zu sparen.

Noch einmal: ein Anwalt lohnt sich!

Finanzierung

Was passiert, wenn das Bauunternehmen während der Bauphase Pleite geht oder Insolvenz anmeldet? Von denen ist in diesem Fall kein Geld mehr zu holen. Deswegen sollte man als Bauherr nicht im Voraus bezahlen. Man kann für fertiggestellte Abschnitte zahlen, aber nicht mehr. Auch hier sollten Bausachverständige die Qualität vorher absegnen.

Bei Altbauten oder einzugsfertigen Häusern werden Kredite meist bereits bei Vertragsabschluss komplett zur Verfügung gestellt. Wenn man selber baut wird die Kreditsumme je nach Baufortschritt ausbezahlt.

Wer auf Nummer sicher gehen will, wählt den Altbau

Bevor man dem Traum seines eigenen Hauses hinterher jagt, sollte man sich aller Konsequenzen bewusst sein. Eine gebrauchte Immobilie bietet viele Vorteile und eine weitaus angenehmere Kaufabwicklung. Der Einzug geht schneller, die Lage ist meisten gut und die Bezahlung läuft reibungslos ab. Man erspart sich eine Menge Stress.