Hamburg: Wohnungspreise steigen, Mietrenditen fallen


In den vergangenen Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen in Hamburg deutlich stärker angestiegen als die Mieten. Dieser Trend wird sich auch 2015 fortsetzen. Die Wohnungspreise steigen mit rund 5 Prozent schneller als die Mieten. Für Anleger bedeutet dies geringere Mietrenditen.

Ikea Eigentumswohnungen in Hamburg

Gerade wurde in Hamburg Altona ein IKEA gebaut. (Foto: Frerk Meyer)

Seit 2010 sind die Mieten in Hamburg um 16 Prozent gestiegen, so der Marktforscher Bulwien-Gesa. Bei wiedervermieteten Wohnungen liegt die Monatsmiete bei 10,10 Euro pro Quadratmeter, bei Erstbezug sind es 12,10 Euro.

Die Kaufkraft der Hamburger wuchs von 2006 bis 2014 um 24 Prozent, so eine Studie über norddeutsche Wohnungsmärkte des Immobiliendienstleisters JLL und des Investors Westgrund. Die Mieten hingegen stiegen im selben Zeitraum deutlich stärker um 42 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen sogar um 86 Prozent.

Wohnraum ist ein rares Gut in Hamburg. In der Hansestadt stehen nur 0,7 Prozent der Wohnungen leer. Weniger Leerstand als Hamburg hat unter den Metropolen nur München mit 0,4 Prozent, in Frankfurt stehen ebenfalls 0,7 Prozent der Wohnungen leer.

„Drei bis fünf Prozent Leerstand sollte eine Stadt als Fluktuationsreserve haben, alles darunter ist Marktanspannung“, zitiert das Handelsblatt Hildegard Höhlich, Wohnungsmarktanalystin bei VDP Research.

Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg 6.974 neue Wohnungen gebaut – so viele wie seit Jahren nicht mehr. Doch ob das aktuelle Neubauvolumen ausreicht, ist seriös schwer zu beantworten.

Hamburg hat derzeit rund 1,8 Millionen Einwohner. Doch die Hochrechnungen zur Bevölkerungsentwicklung der Stadt liegen schon einige Jahre zurück. Und die Zuwanderung nach Hamburg liegt deutlich über den Erwartungen.

Hamburg hat den Vorteil, dass man hier leichter auf Zuzug reagieren kann als etwa München, Frankfurt und Stuttgart. Denn in Hamburg ist reichlich Platz für größere Wohnungsbauvorhaben.

Das zweitgrößte Wohnungsprojekt der Stadt nach der Hafencity ist die Neue Mitte Altona. Auf dem ehemaligen Bahngelände in Altona-Nord werden auf 26 Hektar werden in den nächsten Jahren rund 3.500 Wohnungen entstehen. Der erste Bauabschnitt sieht 1.600 Wohnungen vor und soll für 3.000 Menschen zur Wohnstätte werden.

Wie bei allen Hamburger Wohnungsbauvorhaben hat man auch hier einen Mix aus frei finanzierten, subventionierten und zu Marktpreisen verkäuflichen Eigentumswohnungen. Der Nachbarstadtteil Stellingen erhält ebenfalls eine Neue Mitte mit 600 Wohnungen. Davon werden 50 Prozent öffentlich gefördert.

Die Projektentwickler haben keine Probleme, ihre Wohnungen in Hamburg nördlich der Elbe loszuwerden. „Wohnungskäufer sind inzwischen bereit, nahezu jeden Preis zu zahlen, weil sie in der Vergangenheit häufig zu spät kamen“, sagt Garlef Kaché, der beim Maklerhaus Grossmann & Berger Neubauwohnungen vertreibt.

Nicht nur der preisgünstige Wohnraum ist knapp, sondern auch Neubau-Apartments im gehobenen Preissegment. „Im Preissegment zwischen 6.500 und 8.000 Euro je Quadratmeter stehen die Kunden Schlange“, sagt Kaché. Und während in anderen Großstädten die Preise langsamer steigen, explodiert der Hamburger Markt weiter.

„Die Preise für Eigentumswohnungen werden auch 2015 weiter hochgehen – und zwar mit geschätzten 5 Prozent stärker als die Mieten“, sagt Roman Heidrich von JLL, Mitverfasser der gemeinsam mit Westgrund erstellten Studie. Für Anleger heißt das, dass die Mietrenditen wie im Vorjahr weiter abnehmen.