Milieuschutz in deutschen Städten hemmt Bauprojekte


Eine zunehmende Zahl deutscher Städte führt Regelungen ein, wonach bei Bauprojekten ein erheblicher Anteil der Wohnungen staatlich gefördert sein muss. Dadurch erhöhen sich die Preise für die frei finanzierten Wohnungen. Einige Projektentwickler lassen sich auf diese Form der Querfinanzierung gar nicht erst ein.

Das Freiburger Stadtparlament hat beschlossen, dass künftig mindestens 50 Prozent der neuen Wohnungen öffentlich gefördert sein müssen.

Das Freiburger Stadtparlament hat beschlossen, dass künftig mindestens 50 Prozent der neuen Wohnungen öffentlich gefördert sein müssen. (Foto: Maxi)

Deutsche Städte verpflichten Investoren immer häufiger dazu, bei größeren Wohnungsbauvorhaben einen gewissen Anteil an preiswerten Mietwohnungen zu errichten. Im Mai beschloss etwa das Freiburger Stadtparlament, dass künftig mindestens 50 Prozent der neu entstehenden Wohnungen öffentlich gefördert sein müssen.

In München gibt es bereits seit 1994 ein Modell, wonach in Gebieten, in denen mit einem Bebauungsplan Baurecht geschaffen wird, grundsätzlich 30 Prozent der neuen Wohnungen staatlich gefördert werden und Haushalten mit niedrigem Einkommen zur Verfügung stehen müssen.

In Hamburg wurden im vergangenen Jahr gut 2.000 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen fertiggestellt. Das entspricht einem Drittel des gesamten Neubauvolumens. Ähnliche Quotenregelungen gelten auch in Köln, Stuttgart und Berlin.

Doch der Bau dieser geförderten Wohnungen rechnet sich für die Investoren nur mittels Quersubventionierung, zitiert das Handelsblatt Michael Voigtländer, den Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Dies hat zur Folge, dass subventionsfrei finanzierte Wohnungen noch teurer werden.

Einige Projektentwickler lassen sich auf die städtischen Vorgaben gar nicht erst ein. „Wir fassen in Berlin grundsätzlich keine Projekte mehr an auf Grundstücken, auf denen ein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt werden muss“, sagt Michael Staudinger, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienunternehmens Bauwert.

Auf solchen Grundstücken mit neuem Bebauungsplan gilt seit einigen Monaten das Modell der „kooperativen Baulandentwicklung“. Es verpflichtet Investoren, einen Anteil von mindestens 25 Prozent geförderter Wohnungen zu realisieren.

Viele Kommunalpolitiker greifen immer öfter zum Instrument des sogenannten Milieuschutzgebiets – das Baugesetzbuch spricht von „sozialen Erhaltungsverordnungen“. In Milieuschutzgebieten können die Behörden Modernisierungsmaßnahmen ganz einfach verbieten, wenn diese steigende Mieten nach sich ziehen würden.

Als Vorbild dient vielen Politikern die österreichische Hauptstadt Wien. Dort wohnen 60 Prozent aller Menschen in städtischen oder öffentlich geförderten Wohnungen. Beim Einzug dürfen die Mieter bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Später können sie aber in der subventionierten Wohnung bleiben, selbst dann wenn sie sich vom Medizinstudenten zum Chefarzt hochgearbeitet haben.

Nur der Neubau kann die Wohnungsmärkte der deutschen Großstädte entspannen, sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). „Alle Maßnahmen, die dazu führen, dass weniger Wohnungen gebaut werden, bewirken letztlich steigende Mieten.“