Weltweiter Immobilienboom – AS Unternehmensgruppe informiert

Weltweiter Immobilienboom – Konkurrenzkampf treibt Preise an

Weltweiter Immobilienboom – Fast überall auf dem Globus ziehen die Preise für Immobilien an – in den USA beispielsweise verdoppelte sich der durchschnittliche Veräußerungspreis für ein Haus in den vergangenen Jahren auf ca. 350.000 Dollar. Einer der Kandidaten ganz oben ist das chinesische Shenzhen: Hier müssen Erwerber mittlerweile das 43,5-fache des Jahresdurchschnittsverdienstes hinlegen, um an eine eigene Wohnimmobilie zu gelangen. In Großbritannien haben sich die Immobilienpreise – ähnlich wie in Deutschland – im vergangenen Jahr um ca. 7 % verteuert. Am Markt herrscht sozusagen ein Kaufrausch – jeder möchte partizipieren und eine passende Immobilie erwerben. Historisch billige Kreditzinsen aufgrund der Niedrigzinspolitik der Notenbanken befeuern diesen Trend noch. Hierzulande liegt der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei derzeit etwa 0,85 % – vor 10 Jahren lag er noch bei etwa 4 %. Die mageren Renditeaussichten für Geldanlagen lassen Investoren nach Alternativen suchen: Hierzu gehört auch die Anlage in Immobilien. Auch die Coronapandemie trägt dazu bei, dass Immobilienkäufer sich zunehmend nach Häusern im Grünen mit ausreichend Platz (z. B. für das Homeoffice) umschauen. Bevorzugte Standorte liegen dabei Insbesondere im Umland der Metropolen. Hinzu kommt, dass Haussuchende sich immer mehr darum sorgen, eventuell keine passende Immobilie mehr zu finden. So werden mittlerweile auch renovierungsbedürftige Häuser über dem eigentlichen Marktwert gekauft.

Wie groß ist die Gefahr, dass die weiter steigenden Preise zu einem Platzen der Blase führen?

Weltweiter Immobilienboom – Die globale Lage am Immobilienmarkt kann derzeit durchaus als angespannt bezeichnet werden. Die Geldschwemme auf den internationalen Finanzmärkten treibt die Preise weiter an. Viele Fachleute und auch bekannte Politiker warnen vor einer neuen Immobilienkrise. Damit wird auf den Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarktes während der Finanzkrise 2007 angespielt. Manche Spekulanten warten schon darauf, dass nach dem Platzen einer Immobilienblase die Hauspreise drastisch sinken könnten. Natürlich kann niemand voraussagen, ob und wann dieses Szenario eintreffen könnte – doch ist die Gefahr real und die Angst bei manchen Teilnehmern groß. Zu bedenken ist jedoch, dass starke nationale Unterschiede und Umgebungsbedingungen herrschen. Eine pauschalierte Aussage für einen weltweiten Zusammenbruch des Immobilienmarktes ist daher unmöglich. Obwohl einige Risikoindikatoren sicherlich gestiegen sind, herrschen ein weiterhin niedriges Zinsniveau sowie generell striktere Rahmenbedingungen für die Kreditvergabe am Markt. Sollten die Kreditkosten in Zukunft ansteigen, wird sich zeigen müssen, inwieweit eine Finanzstabilität erhalten werden kann. Momentan eine verlässliche Aussage darüber zu treffen, wie sicher eine Blase am weltweiten Immobilienmarkt platzen wird, ist schlicht nicht möglich. Beachtet man als Käufer einige wichtige Kriterien wie Wertigkeit, Standortbedingungen und eine substanziell gesicherte Finanzierung, sollten die Rahmenbedingungen für den Werterhalt gegeben sein. Gute Information und ein möglichst breites Basiswissen schützen vor allzu herben Rückschlägen bei jedweder Investition.

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Die Finanzbosse zittern während die Immobilienhaie ein breites Grinsen haben. (Foto: Carsten Frenzl)

Die Finanzwelt beeinflusst alles und jeden

Wir alle sind von den Auswirkungen der Finanzgeschäfte betroffen. Selbst wenn man nichts mit den Machenschaften der großen Institute zu tun hat, so muss man sich den Regulierungen und Vorschriften der Machthaber unterwerfen. Die Deutsche Bank wird bald mehrere Standorte schließen, um Kosten zu sparen. Arbeitskräfte gehen der Effizienz zuliebe verloren.

Frankfurt ist die Finanzhauptstadt Europas. Die Stadt ist voll mit Bankern und Versicherungsvertretern. Globale Entscheidungen, die die ganze Welt betreffen, werden hier gefällt. Der Finanzindustrie geht es im Moment nicht sehr gut. Wir sind in der Krise.

Immobilienmarkt ist immun gegen die Finanzkrise

„Der Frankfurter Wohnungsmarkt gehört fraglos zu den angespanntesten Märkten des Landes“, so zitiert das Handelsblatt Manfred Binsfeld, den Leiter der Immobiliennachforschung von Feri Eurorating. Der Immobilienmarkt ist nicht von den negativen Auswirkungen der Finanzkrise betroffen. Im Gegenteil. Frankfurt erfährt gerade einen wahren Boom.

In den letzten fünf Jahren sind 50.000 neue Einwohner in die Finanzstadt zugezogen. Der Neubau versucht der gigantischen Nachfrage hinterher zu kommen, doch das Angebot hinkt hinterher. Zugezogene sind aber nicht wählerisch: sie nehmen auch alte Wohnungen. In Frankfurt stehen weniger als 1 Prozent der Wohnungen leer.

Frankfurt reiht sich langsam aber sich in die Liste der teuersten Großstädte Deutschlands mit ein. Vermieter verlangen mittlerweile durchschnittlich 12 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt wird damit die zweitteuerste Stadt zum Wohnen. Dicht hinter München.

Mietkosten 26 Prozent teurer als 2006

In den letzten zehn Jahren sind die Mietkosten um 26 Prozent angestiegen. Das Durchschnittseinkommen allerdings nur um 13 Prozent. Mieten werden langsam aber sicher zu teuer für die Allgemeinbevölkerung. Wohnen wird Luxus.

Gut, dass die Mietpreisbremse und der Neubau dem entgegenwirkt. In Frankfurt wird im Moment extrem viel gebaut. Die Mietpreise werden also nicht weiter explodieren. Durch die Regulierungen der Politik ist selbst den Immobilienpreisen ein Limit gesetzt worden. Auch der Immobilienmarkt in Frankfurt wird sich wieder einpendeln.

Paradies für Investoren

„Vor dem Hintergrund niedriger Zinsen und der Suche von Investoren nach beständigen Wertanlagen stoßen Anleger insbesondere in Frankfurt auf ideale Investitionsmöglichkeiten“, so der Chef der Immobilieninvestitionen bei CCBRE Deutschland. Gerade Kleinanleger können hier bei intelligenten Investitionen in Immobilien viel Gewinn herausschlagen.

Die beste Lage in Frankfurt

Der Markt in Frankfurt ist heiß. Frankfurts beste Lagen wurden nun bewertet und kategorisiert. Basierend auf dem aktuellen Preisniveau und der Preisentwicklung der letzten fünf Jahre kann ein guter Richtwert ermittelt werden. Außerdem wurden demografische Entwicklungen sowie Veränderungen im Arbeitsmarkt mit eingeschlossen, um das Ranking noch genauer zu machen.

Innenstadt

Die beste Lage in Frankfurt befindet sich in der Innenstadt. Das Preisniveau ist hoch und die Preisentwicklung gilt als besonders stabil. Wichtig seien Bezirke mit vielversprechendem Entwicklungspotential. Wenn eine Immobilie zukünftig nicht im Wert steigt, hat man eine falsche Wahl getroffen.

Sachsenhausen

Das größte Stadtviertel in Frankfurt ist wegen seiner lebendigen Atmosphäre gerade für die jüngere Bevölkerung attraktiv. Hier glänzen die Straßen mit Boutiquen und Cafés. Viele Altbauwohnungen haben großes Potential. Sachsenhausen ist mit die beste Lage in Frankfurt.

Sachsenhausen Nord

Vom Schweizer Platz bis zur Stresemannallee finden sich Wohnungen in mittlerer Preisklasse. Das Preisniveau ist relativ stabil, nimmt aber in Richtung Sachsenhausener Berg deutlich ab.

Nordend-West

In Norden-West befindet sich die größte Bevölkerungsdichte in Frankfurt. Wohlhabende Familien und kreative Köpfe teilen sich dieses Stadtviertel sehr gerne. Hotspot #1 ist hier der Frauensteinplatz. Rund um den Platz kann man sich seiner Investition sicher sein. Mit Wertverlusten muss hier nicht gerechnet werden.

Das Gallusviertel

Käufer können hier besonders viel Rendite herausholen. In den meisten Lagen der Stadt sind die Preise bereits ganz oben angekommen. Das Gallusviertel gilt als die beste Lage in Frankfurt, weil sich die Wohnqualität hier deutlich verbessert hat. Investitionen werten das Viertel jährlich mehr auf. Die Preise ziehen erst noch nach!

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Private Altersvorsorge in Deutschland setzt massiv auf Immobilien (Foto: superscheeli)

Immobilien werden im Moment sehr gerne als Altersvorsorge erworben. Der Immobilienmarkt heizt sich immer mehr auf. Experten beschreiben die aktuelle Lage als mehr als „nur angespannt“. Die Preise für Wohnungen und Häuser wachsen vor allem in großen Städten und beliebten Gegenden exorbitant an. Forschungsinstitute warnen schon seit langem vor einer übertrieben Entwicklung der Immobilienpreise. Auch die Bundesbank findet die aktuelle Situation kritisch.

Durch Übertreibung der Preise für Häuser und Wohnungen kann die Bundesbank durch Kreditvergaben andere Banken gefährden. Demnach verlangt der Ausschuss für Finanzstabilität des Bundesfinanzministeriums eine klare Linie und konkrete Handlungen, um Schlimmstes präventiv zu verhindern.

Außerdem muss man der Finanzaufsicht Bafin mehr Rechte zuweisen. Die Bafin könnte zum Beispiel Mindestanforderungen in Immobilienfinanzierungen festlegen. Das wichtige wäre hierbei, dass ein Mindestwert für Eigenkapitalquoten und Tilgungsraten gesetzt wird. Das Ziel ist die Verhinderung von einer Überschuldung und Preisblasen.

Noch sei es nicht nötig, solche Maßnahmen in die Wege zu leiten, schreibt manager-magazin. Allerdings muss man im Fall der Fälle bereit sein. Deswegen muss alles bereit sein, wenn sich zum Beispiel eine Krise andeutet, oder sogar eintritt.

So auch Bafin-Chef Felix Hufeld:

„Wir müssen vorbereitet und handlungsfähig sein, wenn es darauf ankommt, wenn also Risiken akut werden, noch sind wir allerdings nicht im Handlungsmodus.”

Wie kam es zu dieser angespannten Situation?

Preise für Immobilien steigen insbesondere in Großstädten jeden Tag an. Dieser Trend ist schon seit Jahren zu beobachten. Wegen dem geringem Zinsniveau ist die Finanzierung von Häusern und Wohnungen gerade besonders attraktiv. 2014 sind fast 56.000 neue Eigentumswohnungen entstanden. Seit 2001 hat der Wert in dieser Branche kein solches Hoch erlebt.

Aus den Zahlen geht ganz deutlich hervor, dass Wohnungseigentum sehr gerne als private Altersvorsoge angesehen wird. Seit vier Jahren werden jedes Jahr mehr Bauvorhaben fertiggestellt als im Jahr zuvor.

Grund dafür ist ganz klar eine attraktive Immobilienfinanzierung. Das ist auch kein Geheimnis. Deswegen wurden die Zinsen für Hypotheken leicht angehoben. Insgesamt ist es aktuell dennoch sehr günstig für Bauträger und Privatkäufer.

Investoren sollten sich aber nicht zu früh freuen. Jetzt sind die monatlichen Raten vielleicht noch attraktiv, wenn die Zinsen aber angehoben werden, sieht es nicht mehr so rosig aus. Da kann ein Schnäppchen schnell zu einem Verhängnis werden.

Eine Baufinanzierung zieht sich oft über viele Jahre hin. Eine Kalkulation beim Abschließen des Vertrags muss nicht unbedingt am Ende aufgehen. Während der Laufzeit können monatliche Zinssätze ansteigen und auf langer Sicht einen riesen Unterschied machen. Daraufhin kann auch der Preis für die erworbene Immobilie fallen und ein Weiterverkauf gestaltet sich dann schwierig. Käufer haben dann Probleme, monatliche Raten bezahlen zu können.

Also Vorsicht: Wenn man sich in der heutigen Zinslage eine Immobilie kauft, sollte man in der Lage sein, einen Anstieg der Zinsen finanziell zu verkraften. Das muss man sich sehr gut überlegen. Ansonsten wird man Teil derer, die durch unüberlegtes Kaufen, Pleite gehen.

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Gerade wurde in Hamburg Altona ein IKEA gebaut. (Foto: Frerk Meyer)

Seit 2010 sind die Mieten in Hamburg um 16 Prozent gestiegen, so der Marktforscher Bulwien-Gesa. Bei wiedervermieteten Wohnungen liegt die Monatsmiete bei 10,10 Euro pro Quadratmeter, bei Erstbezug sind es 12,10 Euro.

Die Kaufkraft der Hamburger wuchs von 2006 bis 2014 um 24 Prozent, so eine Studie über norddeutsche Wohnungsmärkte des Immobiliendienstleisters JLL und des Investors Westgrund. Die Mieten hingegen stiegen im selben Zeitraum deutlich stärker um 42 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen sogar um 86 Prozent.

Wohnraum ist ein rares Gut in Hamburg. In der Hansestadt stehen nur 0,7 Prozent der Wohnungen leer. Weniger Leerstand als Hamburg hat unter den Metropolen nur München mit 0,4 Prozent, in Frankfurt stehen ebenfalls 0,7 Prozent der Wohnungen leer.

„Drei bis fünf Prozent Leerstand sollte eine Stadt als Fluktuationsreserve haben, alles darunter ist Marktanspannung“, zitiert das Handelsblatt Hildegard Höhlich, Wohnungsmarktanalystin bei VDP Research.

Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg 6.974 neue Wohnungen gebaut – so viele wie seit Jahren nicht mehr. Doch ob das aktuelle Neubauvolumen ausreicht, ist seriös schwer zu beantworten.

Hamburg hat derzeit rund 1,8 Millionen Einwohner. Doch die Hochrechnungen zur Bevölkerungsentwicklung der Stadt liegen schon einige Jahre zurück. Und die Zuwanderung nach Hamburg liegt deutlich über den Erwartungen.

Hamburg hat den Vorteil, dass man hier leichter auf Zuzug reagieren kann als etwa München, Frankfurt und Stuttgart. Denn in Hamburg ist reichlich Platz für größere Wohnungsbauvorhaben.

Das zweitgrößte Wohnungsprojekt der Stadt nach der Hafencity ist die Neue Mitte Altona. Auf dem ehemaligen Bahngelände in Altona-Nord werden auf 26 Hektar werden in den nächsten Jahren rund 3.500 Wohnungen entstehen. Der erste Bauabschnitt sieht 1.600 Wohnungen vor und soll für 3.000 Menschen zur Wohnstätte werden.

Wie bei allen Hamburger Wohnungsbauvorhaben hat man auch hier einen Mix aus frei finanzierten, subventionierten und zu Marktpreisen verkäuflichen Eigentumswohnungen. Der Nachbarstadtteil Stellingen erhält ebenfalls eine Neue Mitte mit 600 Wohnungen. Davon werden 50 Prozent öffentlich gefördert.

Die Projektentwickler haben keine Probleme, ihre Wohnungen in Hamburg nördlich der Elbe loszuwerden. „Wohnungskäufer sind inzwischen bereit, nahezu jeden Preis zu zahlen, weil sie in der Vergangenheit häufig zu spät kamen“, sagt Garlef Kaché, der beim Maklerhaus Grossmann & Berger Neubauwohnungen vertreibt.

Nicht nur der preisgünstige Wohnraum ist knapp, sondern auch Neubau-Apartments im gehobenen Preissegment. „Im Preissegment zwischen 6.500 und 8.000 Euro je Quadratmeter stehen die Kunden Schlange“, sagt Kaché. Und während in anderen Großstädten die Preise langsamer steigen, explodiert der Hamburger Markt weiter.

„Die Preise für Eigentumswohnungen werden auch 2015 weiter hochgehen – und zwar mit geschätzten 5 Prozent stärker als die Mieten“, sagt Roman Heidrich von JLL, Mitverfasser der gemeinsam mit Westgrund erstellten Studie. Für Anleger heißt das, dass die Mietrenditen wie im Vorjahr weiter abnehmen.

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Foto: Andreas Wecker

Man kann sein Kapital auf viele verschiedene Weisen anlegen, und die Entscheidungen für verschiedene Anlagen können inmitten der zahlreichen Möglichkeiten schwer fallen. Neben Gold, Fonds und Aktien wird die Investition in Immobilien immer beliebter. „Immobilie” ist ein weitläufiger Begriff. Er umschließt alle gebauten und unbebauten Grundstücke: Geschäftsräume, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser sind zur einige Beispiele.

Bei Immobilien muss man als Investor eine ganze Reihe von Punkten beachten:

• Grundstücke sind immer Standort gebunden
• Der Wert hängt sehr von der Lage ab
• Die Fertigstellung kann Jahre dauern
• Langfristige Lebensdauer
• Vielfältige Investitionsmöglichkeiten

Sein Immobilien-Investment kann man auf unterschiedliche Arten anstreben. Man kann in einen Fonds anlegen, eine Baufirma beauftragen oder Teilhaber werden. Egal ob vermögend oder Normalverdiener, Immobilien können sich für jeden lohnen.

Die Gründe für den Weg in das Real-Estate-Gewerbe variieren stark. Manche gönnen sich ein Eigenheim, um Miete zu sparen, andere vermieten es, um zusätzliches Einkommen zu generieren. Steuern können gespart und Profit erwirtschaftet werden. Außerdem kann eine Immobilie als Investition für die Zukunft betrachtet werden.

Die Vorteile locken, doch so einfach ist es nicht. Um ein Grundstück zu erwerben und zu bebauen, ist ein sehr großer finanzieller Aufwand erforderlich. Der oft erforderliche Griff zu Krediten muss mit hohem Risiko akzeptiert werden.

Auch wenn Banken Finanzierungen zu günstigen Zinsen anbieten, muss man zur Vorsicht raten. Auch wenn es einen potentiellen Investor in günstigen Zeiten in den Fingern juckt zuzuschlagen, so ist die Zukunft oft nicht so rosig, wie es die Gegenwart glauben machen will.

Monatliche Raten schwanken mit der Zeit, was die Investition in der Zukunft ungewiss macht. Die Zinssätze werden in der Anschlussfinanzierung möglicherweise erhöht und gefährden somit die Fertigstellung.

Welche Immobilie eignet sich am besten?

Ist man sich über den genauen Grund der Investition bewusst, und hat alle nötigen Finanzen geprüft, muss man sich entscheiden worin man investiert.

Als Eigenheim und Altersvorsorge können sich Häuser und Wohnkomplexe auf dem Land gut eignen. Die Preise sind günstiger als in der Stadt, und man hat viele Freiheiten und Möglichkeiten, die sehr vorteilhaft sind.

Investiert man, um sein Vermögen zu vermehren, ist der Gang in eine Stadt unvermeidlich. Erkundigt man sich genau, ist eine langfristige Wertsteigerung und Gewinnerhöhung möglich. In vielen deutschen Städten boomt der Markt für Wohnungen und Gebäude. Die Preise gehen durch die Decke.

Anleger sehen Immobilien als Renditeanlagen. Große Haie kaufen in Großstädten spekulativ in Masse ein, um möglichst große Gewinne zu machen. Diesen Trend kann man in allen angesagten deutschen Städten beobachten.

Für Anleger und auch Mieter sind deshalb viele Wohnräume unbezahlbar geworden. Experten sprechen von einer Maßlosigkeit. Die Frage wird sein, ob sich ein Kauf in diesem Preis-Hoch überhaupt noch lohnt. Oder wird diese Immobilien-Blase platzen?

Eines ist dennoch sicher: Der große finanzielle Aufwand und die zeitliche Investition lohnen sich nur unter Umständen. Oft ist die Renditen sehr gering, was sich dann nur im Massenkauf wieder ausgleicht. Es sei denn, man erkennt einen Trend. Wenn eine neue U-Bahn Linie neben dem erworbenen Grundstück eröffnet, lässt es den Gewinn natürlich profitabel steigern.

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