Es gibt noch keine generelle Überhitzung im deutschen Immobilien-Markt, sagt Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG. Denn derzeit bezahlen viele Käufer ihre Immobilien in bar. Bei der letzten Immobilien-Blase im Jahr 2007 hingegen wurden Investitionen in Häuser und Wohnungen viel stärker von den Banken finanziert.
„Wir sehen den Markt mit einem lachenden und einem weinenden Auge“, sagte kürzlich Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG, im Interview mit SCOREDEX. Als Verkäufer bekomme man im Moment hervorragende Preise, wenn der Standort und das Produkt stimmen.
Für den Käufer gebe es dagegen auch negative Aspekte, sagt Lars Bergmann. „Weil der Markt im Moment gute Preise zahlt, muss man lange suchen oder hohe Preise zahlen, wenn man etwas Vernünftiges kaufen will.“
Die IMMOVATION AG verfolgt die Strategie, an einem B-Standort die A-Lage zu kaufen und nicht die B-Lage an einem A-Standort. Bergmann und seine Mitarbeiter gehen lieber in die Peripherie und nicht in die TOP-7-Städte.
„In den B-Standorten ist einfach mehr Musik für uns drin, als an den großen Standorten wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main. Dort ist es mittlerweile wegen der hohen Kaufpreise schwer, etwas Vernünftiges zu finden. Berlin ist eine Ausnahme. Wir sind der Meinung, dass dort noch einiges geht, weil es Nachholbedarf gibt.“
„Flucht ins Betongold“
„Nicht alles, was glänzt, ist auch Betongold“, sagt Bergmann. Es sei aber ein Fakt, dass aufgrund der niedrigen Zinsen sehr viele Investoren in den vermeintlich sicheren Hafen der Immobilie gehen. Denn erstens finanzieren die Banken im Moment gut. Und zweitens haben viele Kapitalanleger das Problem der Inflation.
„Der Eigentumswohnungsbereich boomt ja auch deswegen, weil viele einfach feststellen, dass sie mit dem Kauf einer Wohnung zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen können, nämlich das Inflationsthema und die eigene Liquidität.“
„Bei den aktuell niedrigen Zinsen können Sie billiger kaufen, als Sie mieten können. Wir haben hier also eine Schere: Die Mieten steigen permanent an, während Sie aufgrund des niedrigen Zinsniveaus billiger wohnen, wenn Sie kaufen. Daraus resultiert der Trend zu selbst genutztem Immobilieneigentum.“
„Wenn sie bei einer Bank quasi Negativzinsen erhalten, dann akzeptieren die Kunden auch eher 2 bis 3 Prozent Rendite aus einer Immobilie, damit sie überhaupt noch eine Rendite haben.“
Lars Bergmann sieht „grundsätzlich keine Überhitzung“
Bergmann sieht noch keine generelle Überhitzung. Dies sehe man auch daran, dass das Darlehensvolumen sich nicht ausgeweitet hat. Der Immobilien-Experte erwartet, dass es noch etwa zwei Jahre dauern wird, bis die Zinsen wieder auf 3 oder 4 Prozent ansteigen.
„Solange im Markt noch billiges Geld vorhanden ist, sind auch die großen Investoren geneigt, in den vermeintlich sicheren Bereich der Immobilien zu investieren, weil sich in diesem Segment noch gutes Geld verdienen lässt, einfach durch das Zinsdifferenzgeschäft.“
Dennoch gibt es laut Bergmann individuelle Standortprobleme. Wer eine Immobilie in München am Stachus kaufen wolle, der müsse dort einen Preis von 20.000 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Das sei kein gutes Geschäft.
Doch die aktuellen Preise etwa in Berlin zeigten, dass die Nachfrage eine echte Nachfrage ist und keine spekulative. „Das sieht man auch daran, dass mittlerweile viele Immobilien einfach bar bezahlt werden“, sagt Bergmann. Das Spekulative, woraus in den Jahren 2007 und 2008 die Blasen entstanden, sei damals von den Banken finanziert worden.