Baugeld wird wieder teurer: Lohnt sich ein Forward-Darlehen?


Nachdem die Zinsen mehrere Jahre lang immer weiter fielen, ist das Baugeld nun wieder teurer geworden. Denn diese Woche ist die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen auf 0,85 Prozent gestiegen, so hoch wie zuletzt im Oktober letzten Jahres. In der Folge stiegen auch die Hypothekenzinsen.

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Die Hypothekenzinsen sind noch immer historisch niedrig und ein weiterer Zinsanstieg ist daher durchaus wahrscheinlich. (Foto: Wolfgang)

Ist das die Zinswende? Ist der jahrelange Trend zu immer niedrigeren Zinsen nun beendet? Wenn ja, dann lohnt sich für den Häuslebauer möglicherweise ein sogenanntes Forward-Darlehen. Dabei wird vereinbart, dass die Kreditnehmer später die jetzt vereinbarten noch relativ niedrigen Zinsen zahlen. Das rentiert sich nur dann, wenn die Zinsen tatsächlich wieder steigen.

In den vergangenen Jahren waren Forward-Darlehen stets ein Verlustgeschäft für die Kreditnehmer. Diese erwarteten aufgrund der extrem niedrigen Zinsen, dass diese wieder steigen müssten. Doch dummerweise fielen die Hypothekenzinsen immer weiter. Zuletzt verlangten selbst Topanbieter für zehn Jahre weniger als ein Prozent.

Doch davon konnten die Kunden nicht profitieren, da sie ja für das Folgedarlehen die vereinbarten höheren Zinsen zahlen mussten. Der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen wäre Ende April dieses Jahres gewesen, als die Zinsen ihren bisherigen Tiefpunkt erreichten.

Seit 1984 sinken die Bauzinsen

Doch wenn man davon ausgeht, dass die Zinswende hinter uns liegt, dann kann es sich auch jetzt noch lohnen, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Denn die Hypothekenzinsen sind noch immer historisch niedrig und ein weiterer Zinsanstieg ist daher durchaus wahrscheinlich.

„Seit 1984 sind die Zinsen beständig mit Schwankungen nach unten gegangen. Es besteht aber keine historische Notwendigkeit, dass das so bleibt“, zitiert DIE WELT Martin Weber, Professor an der Universität Mannheim.

Eine Anschlussfinanzierung nach dem ersten Vertrag könnte deutlich höheren Zinsen mit sich bringen, warnt Weber. Das würde sich in einer höheren monatlichen Rate niederschlagen und unter Umständen zu Löchern in der Haushaltskasse führen. „Im schlimmsten Fall kann die neue Rate nicht erbracht werden“, was den Verkauf der Immobilie zur Folge haben könne.

Aus diesem Grund sollten Hausbesitzer jetzt gegensteuern. Zum einen sollte die Tilgung so hoch wie möglich angesetzt werden. Denn das reduziert die Restschuld. Sollten die Zinsen später steigen, hat man zumindest nur noch eine niedrigere Tilgung.

Profitieren mit einem Forward-Darlehen

Eine zweite Möglichkeit, jetzt von der sich anbahnenden Zinswende zu profitieren, ist eine längere Zinsbindung. Zwar steigt der Zinssatz dadurch leicht, doch dafür ist er auf längere Zeit gesichert.

Bei einem Forward-Darlehen schließen die Bauherren vorab einen neuen Vertrag ab, der erst nach Auslaufen der bisherigen Finanzierung bedient werden muss. Banken lassen sich diesen Service mit einem Zinsaufschlag bezahlen, der bis 0,1 Prozent pro Monat Vorlaufzeit beträgt.

Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen empfiehlt, ein Forward-Darlehen maximal anderthalb Jahre im Voraus abzuschließen. Denn bei einem längeren Zeitraum sei der Zinsverlauf nicht absehbar. „Läuft die Zinsbindung bald ab, kostet ein Forward-Darlehen nur wenig und sichert dafür das heutige niedrige Zinsniveau ab“, so Weber.

Profitieren mit einem Bausparvertrag

Auch mit dem Abschluss eines Bausparvertrages kann man sich die günstigen Zinsen sichern. Der Vertrag wird parallel zum laufenden Darlehen angespart. Der Vertrag sollte so geplant werden, dass er das spätere Restdarlehen der Bank ablöst, rät Max Herbst, Inhaber der Finanzberatung FMH.

In vielen Verträgen müssten rund ein Drittel der Bausparsumme angespart werden, so Herbst. Den Rest bekommen die Bauherren dann zu den garantierten Zinsen.

„Damit können sie das restliche Darlehen auslösen und bezahlen die vorher fest vereinbarten Zinssätze des Bausparvertrages“, sagt Herbst Mit einer geringeren Bausparsumme ließen sich auf diesem Weg auch Teile des Restdarlehens absichern.

Dieser Kombikredit aus Darlehen und Bausparvertrag müsse aber genau bedacht werden, so Professor Weber von der Universität Mannheim. „Bauherren müssen sich fragen, ob sie mit einem Darlehen allein in der Laufzeit nicht mehr tilgen und mit einer Anschlussfinanzierung danach besser fahren.“ Während einer laufenden Finanzierung einen Bausparvertrag zur Zinssicherung zu vereinbaren, sei nicht sinnvoll.

Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, muss sich des damit verbundenen Risikos bewusst sein. Denn wenn die Zinsen in den Monaten nach Abschluss des Forward-Darlehens wider Erwarten um 0,2 Prozentpunkte oder mehr sinken, macht er ein Verlustgeschäft.

Doch den möglichen Verlust durch ein Forward-Darlehen kann man später immerhin als den Preis für die Versicherung gegen steigende Zinsen abrechnen. Viel ärgerlicher wäre es hingegen, wenn es nun zu einem kräftigen Zinsanstieg kommt und man versäumt hat, ein Forward-Darlehen abzuschließen.